Comprar propiedad en México siendo extranjero: la versión corta y honesta
Sí, puedes ser dueño en la costa. Así funciona el fideicomiso, cuánto cuesta un cierre de verdad y a quién de nuestra red le llamas en cada paso.
La mitad de la gente que visita Puerto Vallarta por segunda vez ve un condominio. Casi todos han oído dos cosas contradictorias: que los extranjeros no pueden ser dueños de propiedad en México, y que un primo compró un departamento en Bucerías el año pasado. Las dos son casi ciertas. Esta es la versión que le damos a los amigos tomando café, con los nombres de nuestro directorio inmobiliario pegados a cada paso.
La regla, y la solución que ya es la regla
La Constitución mexicana dice que los extranjeros no pueden tener título directo de tierra a menos de 50 km de la costa o 100 km de una frontera. Esa "zona restringida" incluye cada pueblo de playa del país. La solución, vigente desde los años setenta, es el fideicomiso: un fideicomiso bancario que tiene el título, contigo como único beneficiario. Puedes vender, rentar, remodelar, heredárselo a tus hijos. El banco no hace nada más que cobrar una cuota anual, normalmente entre 500 y 700 dólares. Decenas de miles de extranjeros en la bahía son dueños así, y el modelo nunca ha sido cuestionado.
Si compras a través de una sociedad mexicana, cosa que hacen algunos inversionistas para varias unidades en renta, las reglas cambian; esa es una conversación para un abogado, no para un blog.
Paso 1: aprende el mercado antes de enamorarte
PVR Estate es el sitio de referencia que construimos exactamente para este momento. Explica cada colonia, cuánto cuesta el metro cuadrado en la Zona Romántica contra la Marina contra Nuevo Vallarta, cómo funcionan las cuotas de mantenimiento en México y qué preguntas hacer en una visita. Léelo primero. Después ve a Inmobiliaria PV, un portal MLS bilingüe con cada propiedad activa en Bahía de Banderas, y busca por zona y presupuesto hasta que los precios dejen de sorprenderte.
Para el lado norte de la bahía en específico, Nuevo Vallarta Real Estate es un sitio tipo revista que cubre los desarrollos y el mercado de la Riviera Nayarit.
Paso 2: elige el tipo de propiedad
Hay tres caminos honestos en la bahía:
- Condominio de reventa. El más rápido, el edificio ya existe, ves exactamente lo que compras. Una inmobiliaria de lujo como Mar Silvestre es por donde empezar si el presupuesto pasa de 300,000 dólares.
- Preventa. Más barato por metro, se paga en etapas, se entrega en 18 a 30 meses. Estás comprando la reputación del desarrollador. Lixxus Capital es la desarrolladora detrás de Hacienda Aldama en El Pitillal y de un portafolio de torres en Vallarta, y publica su lista completa de proyectos, que es la transparencia que quieres.
- Terreno. La entrada más barata y la más lenta. Los Robles Residencial vende lotes residenciales en Bucerías, a diez minutos de la playa, con financiamiento.
Paso 3: contrata a tu propio abogado, no al del vendedor
Este es el paso que la gente se salta y lamenta. En México el notario público formaliza la escritura, pero el notario trabaja para la operación, no para ti. Quieres un abogado independiente que revise el título, verifique que la propiedad esté libre de gravámenes, redacte la oferta y constituya el fideicomiso con el banco. PV Law Firms es el despacho al que llaman los extranjeros de la bahía para cierres, fideicomisos y migración; Lawfirm Vallarta cubre el mismo terreno y tiene un blog que explica la ley inmobiliaria mexicana en lenguaje claro. Presupuesta entre uno y dos por ciento del precio para el trabajo legal.
Paso 4: cuánto cuesta un cierre de verdad
Los gastos de cierre en México los paga el comprador y son más altos que en Estados Unidos: calcula entre cinco y ocho por ciento del precio de compra en total. Eso incluye el impuesto de adquisición (alrededor del dos por ciento en Jalisco y Nayarit), los honorarios del notario, la constitución del fideicomiso, el registro y el avalúo, y tu abogado. Prácticamente no hay mercado hipotecario para extranjeros; casi toda operación es de contado, transferida en etapas a un escrow o directo al vendedor en la mesa del notario.
Ya siendo dueño, un contador importa más de lo que la gente cree, sobre todo si piensas rentar. Lixxus Consultores lleva lo fiscal y corporativo de inversionistas en Vallarta y te dirá qué ingresos debes declarar y dónde.
Paso 5: después de las llaves
La mayoría de los compradores vive fuera casi todo el año, lo que significa que alguien en Vallarta tiene que contestar cuando muere el calentador. PVR Contractors hace remodelación y mantenimiento específicamente para dueños que no están aquí, mandando fotos y facturas en lugar de sorpresas.
El resumen honesto
Los extranjeros compran en la costa mexicana todos los días, con seguridad, a través de un fideicomiso bancario. Los que salen quemados son los que se saltan a su propio abogado, compran preventa a un desarrollador sin historial o creen en un precio muy por debajo del mercado. Lee PVR Estate, busca en el MLS, llama a un abogado antes de firmar cualquier cosa, y lo demás es escoger la vista.
